Gå til hovedinnhold

Skatt på fritidsbolig i utlandet

Á jour januar 2021

Har du kjøpt eller ønsker du å kjøpe drømmeboligen i utlandet? Her gir vi deg de viktigste opplysningene med tanke på skatt hvis du skal kjøpe, selge, gi bort eller leie ut.

Norge har et globalskatteprinsipp, som betyr at du som bosatt i Norge er skattepliktig hit for inntekt og formue knyttet til fast eiendom i utlandet. I tillegg har flere land lokal skatteplikt for inntekt, formue og arv. Du må dermed forholde deg til to lands skatteregler, være skattepliktig og rapportere i begge land.

Merk at formue og inntekt i utlandet kommer som hovedregel ikke forhåndsutfylt i din norske skattemelding, så pass på at du får oppgitt all inntekt og formue.

Skatteavtaler for å forebygge dobbel skatt

Du skal derimot ikke betale dobbel skatt. Norge har inngått skatteavtaler med rundt 90 land for å forebygge dobbeltbeskatning av inntekts- og formueskatt. De fleste av skatteavtalene gir fradrag for utenlandsk skatt i norsk skatt (kreditavtaler), mens noen unntar skatteplikt til Norge (unntaksavtaler).

Du må selv kreve kreditfradrag for utenlandsk inntekts- og formuesskatt i tilsvarende norsk skatt, men fradraget kan ikke overstige det du betaler i skatt i Norge knyttet til eiendommen. Kreditfradrag krever du ved levering av din norske skattemelding. Norge har inngått såkalt kreditavtale med blant annet Frankrike, Spania, Danmark, Sverige, Storbritannia, Portugal, Hellas, Tyrkia og Thailand.

For land med unntaksavtale skal inntekt, gevinst og formue ikke skattlegges i Norge, og du får dermed heller ikke fradrag i Norge for lokal skatt. Norge har inngått såkalt unntaksavtale med blant annet USA, Kroatia og Italia.

Hva bør du tenke på før du investerer i fritidsbolig i utlandet?

Lånefinansiering

Gjeld og gjeldsrenter er fullt ut fradragsberettiget i Norge, uavhengig om lånet er tatt opp i Norge eller utlandet. Dersom eiendommen ligger utenfor EØS og i et land med unntaksavtale, vil gjelds- og gjeldsrentefradraget begrenses til den andelen som står i forhold til din formue som skattlegges i Norge.

Bruk av investeringsselskap

I noen land vil man kunne bli anbefalt å kjøpe fritidseiendom gjennom et selskap, men etter norske skatteregler bør fritidseiendom som skal benyttes privat, eies privat. Hvis eiendommen eies av selskapet ditt og står til din eller familiens disposisjon, skal det etter norske regler betales helårs markedsleie uavhengig av faktisk bruk. Dersom du ikke betaler markedsleie, risikerer du norsk uttaksbeskatning for selskapet og utbyttebeskatning for deg privat. I tillegg vil du kun ved privat eie kunne nyte godt av skattefritak ved fremtidig salg.

Løpende beskatning

Formueskatt

Fritidseiendom i utlandet inngår i grunnlaget for norsk formueskatt og verdsettes da etter ordinære regler for fritidseiendom i Norge. Ved førstegangs verdsettelse av fritidseiendom etter norske skatteregler settes formuesverdi til maks 30 % av markedsverdi. Eventuell formuesverdi fastsatt av utenlandske skattemyndigheter kan ikke benyttes.

I enkelte land, f.eks. Frankrike og Spania, ilegges også formuesskatt når netto formue lokalt (fritidseiendommen) overstiger visse beløp.

Utleieinntekt

Dersom du skal leie ut eiendommen deler av året vil utleie normalt være skattepliktig lokalt, og lokale skatteregler og skatterapportering kan være komplisert og tidkrevende. Du kan kreve fradrag for utenlandsk skatt i norsk inntektsskatt på utleie.

Utleieinntekter under 10 000 kr i året er skattefritt i Norge ved privat eie. 85 % av leieinntektene som overstiger 10 000 kr er skattepliktig med 22 %.

Andre lokale skatter og avgifter

Noen land, f.eks. Spania og Frankrike, ilegger fordelsbeskatning for bruk av egen eiendom.

Det er også vanlig med eiendomsskatt på fast eiendom, også for land hvor det ilegges formuesskatt. Du får fradrag for lokal eiendomsskatt i norsk skatt på utleieinntekt, men ikke i norsk formuesskatt.

Salg og overføring av eiendom i utlandet

Salg av eiendom

Gevinst ved salg er fritatt norsk skatt dersom du har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene. Hvis ikke skattlegges gevinst med 22 %.

Skatt på gevinst ved salg av fast eiendom vil ofte skattlegges lokalt også, men utenlandsk skatt kan trekkes fra eventuell norsk gevinstskatt på eiendommen.

Generasjonsskifte

Skal du overføre hele eller deler av eiendommen til barna, så vær oppmerksom på at arve- og gaveavgift ilegges i enkelte land, f.eks. Frankrike, Spania og Italia. Arveavgift beregnes normalt på netto verdi av eiendommen (med fradrag for «lokal» gjeld), inkludert løsøre som bil og interiør.

For å redusere arveavgift i utlandet, kan du vurdere om barna skal gis midler i forkant for å kjøpe seg inn i eiendommen med deg. I noen land, f.eks. Frankrike, vil overføring av fast eiendom hvor man beholder full bruksrett redusere arveavgiftsgrunnlaget.

I noen land, f.eks. Spania, ilegges også avgift mellom ektefeller, også om man velger å sitte i uskifte i Norge. Ektefeller bør derfor vurdere om barna heller skal arve eiendommen og gjenlevende ektefelle gis full bruksrett. I så tilfelle må man opprette testament som oversettes til spansk og oppbevares i testamentregisteret i Madrid.

Oppsummering

Beskatning på tvers av landegrenser er komplekst, under stadig endring og følger to lands regelsett. Vi anbefaler derfor at du søker bistand fra lokal advokat i forbindelse med kjøp/eie av eiendom i utlandet.

For mer informasjon om norske skatteregler, se Skatteetatens sider om bolig og eiendom i utlandet

Faktaarket er utarbeidet av Skatteadvokatene i Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.

Bli Private Banking kunde i Danske Bank