Fritidseiendom i Frankrike

Á jour januar 2020

Skatteavtalen mellom Norge og Frankrike forebygger dobbeltbeskatning av inntekts- og formueskatt såfremt man rapporter riktig til skattemyndighetene.

Frankrike har regler om arveavgift og inntekts- og formueskatt knyttet til fast eiendom som ligger i Frankrike. I tillegg er man som bosatt i Norge også skattepliktig hit for eventuell formue og utleieinntekt knyttet til fast eiendom i utlandet. Du må dermed forholde deg til to lands skatteregler.

Formueskatt i Frankrike

I Frankrike ilegges formuesskatt når netto formue på fast eiendom overstiger 1,3 millioner euro per husholdning (foyer fiscal). Det gis et bunnfradrag på 800 000 euro. Formueskatten har en progressiv skattesats fra 0,5 % opptil 1,5 %.

Se tabellen for satser (per husholdning).

 Fra euro  Til euro  Skattesats
 0  800 000  0%
 800 000  1 300 000  0,5%
 1 300 000  2 570 000  0,7%
 2 570 000  5 000 000  1,0%
 5 000 000  10 000 000  1,25%
 10 000 000 1,5% 


Fritidseiendom i Frankrike inngår også i grunnlaget for norsk formueskatt og verdsettes da etter ordinære regler for fritidseiendom i Norge (maks 30 % av markedsverdi).

Arv- og gaveavgift

Arveavgift ilegges i Frankrike, men ikke i Norge. Fransk arveavgift beregnes på netto verdi av eiendom i Frankrike, med løsøre som bil, interiør, mv.

I Frankrike ilegges ikke avgift på arv mellom ektefeller, men for gave / arv fra foreldre til barn og gave mellom ektefeller ilegges en progressiv avgift fra 5 % til 45 %. Merk at det er et fribeløp på 100 000 euro fra hver av foreldrene til hvert barn, inkludert gaver gitt de siste 15 årene (fribeløpet "fornyes" med 100 000 euro hvert 15. år). Det gis ikke fradrag i Norge for fransk arveavgift, så lenge vi ikke har arveavgidt i Norgge.

For å unngå fransk arveavgift, kan du vurdere om barna skal gis midler i forkant for å kjøpe seg inn i eiendommen med deg. For øvrig vil overføring av fast eiendom hvor man beholder full bruksrett («usufruit») redusere arveavgiftsgrunnlaget.

Lånefinansiering

For mange kan det være aktuelt å ta opp et lån med sikkerhet i den franske eiendommen. Dette vil også redusere grunnlaget for fransk formueskatt og arveavgift. Ordningen forutsetter et reelt behov for lånefinansiering, at pantelånet etableres ved eiendomskjøpet og at långiver har lisens i Frankrike, slik som Danske Bank Luxembourg. Gjeld og renteutgifter på slike lån er fradragsberettiget i Norge også.

Det er viktig at du involverer banken allerede på kjøpstidspunktet dersom dette er aktuelt. Grunnet merkostnader ved slikt pantelån (verdsettelse, advokat, notarius publicus, stamp duty, m.m.) vil dette ofte kun være aktuelt ved kjøp av eiendom over en viss verdi.

Salg og utleie i Frankrike

Gevinst ved salg er fritatt norsk skatt dersom du har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene. Hvis ikke skattlegges gevinst med 22 %.

Skatt på gevinst ved salg av fast eiendom i Frankrike skattlegges som utgangspunkt med 19 % fransk skatt, men kan trekkes fra i eventuell norsk gevinstskatt. Tap er ikke fradragsberettiget i Frankrike.

Franske skatteregler for utleie er kompliserte, men utleie er normalt skattepliktig med skattesats på 20 %. Man kan kreve fradrag for denne skatten i norsk inntektsskatt. Merk at utleieinntekter under 10 000 kr i året er normalt skattefritt i Norge ved privat eie.

Andre skatter og avgifter

Frankrike ilegger fordelsbeskatning for bruk av egen eiendom, (Taxe d'habitation), basert på en estimert utleieverdi. Skattesats varierer utfra kommune.

I tillegg til den generelle formueskatten ilegges det normalt også eiendomsskatt på fast eiendom, (Taxe foncière sur les propriétés bâties.).

Man får ikke fradrag i norsk formueskatt for Taxe d'habitation/Taxe foncière, men de kan redusere eventuell norsk utleieskatt. Andre lokale skatter og avgifter kan forekomme, herunder dokumentavgift.

Bruk av investeringsselskap

Fritidseiendom som du skal benytte privat, bør eies av deg privat. Ved kjøp av eiendom til privat bruk gjennom et aksjeselskap risikerer du uttaks- og utbyttebeskatning og du vil heller ikke kunne nyte godt av fritaket for norsk skatt ved salg. Står eiendommen til din frie disposisjon, skal det normalt betales helårs markedsleie uavhengig av faktisk bruk. Utleieinntekt er skattepliktig for selskapet i begge land.

Kreditfradrag for fransk skatt

Du kan kreve kreditfradrag for fransk inntekts- og formuesskatt i norsk skatt. Kreditfradraget kan ikke overstige den norske skatten.

Oppsummering

Beskatning på tvers av landegrenser er komplekst, under stadig endring og følger to lands regelsett. Vi anbefaler derfor at du søker bistand fra fransk advokat i forbindelse med kjøp/eie av eiendom i Frankrike. Har du spørsmål, ta gjerne kontakt med din rådgiver i banken.

Faktaarket er utarbeidet av Skatteadvokatene i Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.

Last ned PDF versjon

Bli Private Banking kunde i Danske Bank