Fritidseiendom i Spania

Á jour januar 2020

Skatteavtalen mellom Norge og Spania forebygger dobbeltbeskatning av inntekts- og formueskatt såfremt man rapporter riktig til skattemyndighetene.

Spania har regler om arveavgift og inntekts- og formueskatt knyttet til fast eiendom som ligger i Spania. I tillegg er man som bosatt i Norge også skattepliktig hit for eventuell formue og utleieinntekt knyttet til fast eiendom i utlandet. Du må dermed forholde deg til to lands skatteregler.

Formueskatt Spania

I Spania ilegges formueskatt på netto formue over 700 000 euro per person, dvs. 1 400 000 euro for ektepar, med progressiv skattesats fra 0,2 % til 2,5 %. Satsene kan variere noe fra region til region.

Se tabell for statlige satser (per person for beløp over fribeløpet).

 Fra euro  Til euro  Skattesats
0  167 129  0,20%
167 129  334 252  0,30%
334 252  668 499  0,50%
668 499  1 336 999  0,90%
1 336 999  2 673 999  1,30%
2 673 999  5 347 998 1,70% 
5 347 998 10 695 996 2,10%
10 695 996 > 2,50%


Fritidseiendom i Spania inngår også i grunnlaget for norsk formueskatt og verdsettes da etter ordinære regler for fritidseiendom i Norge (maks 30 % av markedsverdi).

Arv- og gaveavgift

Arveavgift ilegges i Spania, men ikke i Norge. Spansk arveavgift beregnes på netto verdi av eiendom i Spania, med løsøre som bil, interiør, mv.

Arveavgiften ilegges netto arv / gave som overstiger ca. € 16 000 per mottaker. Fribeløpet er vesentlig høyere i enkelte regioner, f.eks Andalucia. Arveavgiftssatsen er normalt fra 7,65 % til 34 % for arv og gave til barna og mellom ektefeller. Det gis ikke fradrag i Norge for spansk arveavgift, så lenge vi ikke har arveavgift i Norge.

For å unngå spansk arveavgift, kan du vurdere om barna skal gis midler i forkant for å kjøpe seg inn i eiendommen med deg.

Ektefeller bør vurdere om barna skal arve eiendommen direkte og gi gjenlevende ektefelle en eksklusiv, livsvarig bruksrett. Testament må da opprettes på spansk og oppbevares i det sentrale testamentregisteret i Madrid.

Lånefinansiering

For mange kan det være aktuelt å ta opp et lån med sikkerhet i den spanske eiendommen. Dette vil også redusere grunnlaget for spansk formueskatt og arveavgift. Ordningen forutsetter et reelt behov for lånefinansiering, at pantelånet etableres ved eiendomskjøpet og at långiver har lisens i Spania, slik som Danske Bank Luxembourg. Gjeld og renteutgifter på slike lån er fradragsberettiget i Norge også.

Det er viktig at du involverer banken allerede på kjøpstidspunktet dersom dette er aktuelt.

Grunnet merkostnader ved slikt pantelån (verdsettelse, advokat, notarius publicus, stamp duty, m.m.) vil dette ofte kun være aktuelt ved kjøp av eiendom over en viss verdi.

Salg og utleie i Spania

Gevinst ved salg er fritatt norsk skatt om du har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene. Hvis ikke skattlegges gevinst med 22 %.

Skatt på gevinst ved salg av fast eiendom i Spania skattlegges som utgangspunkt med 19 % spansk skatt, men kan trekkes fra i eventuell norsk gevinstskatt.

Etter spanske skatteregler er utleie normalt skattepliktig med skattesats på 19 %. Man kan kreve fradrag for denne skatten i norsk inntektsskatt. Merk at utleieinntekter under 10 000 kr i året er normalt skattefritt i Norge ved privat eie.

Andre skatter og avgifter

Spania ilegger fordelsbeskatning for bruk av egen eiendom dersom man ikke leier ut hele året (Renta de no Residentes). 1,1 % - 2 % av spansk formuesverdi regnes som skattepliktig inntekt med skattesats på 19 %.

I tillegg til den generelle formueskatten ilegges det normalt også eiendomsskatt på fast eiendom, (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Man får ikke fradrag i norsk formueskatt for nevnte fordels- eller eiendomsskatt, men den kan redusere eventuell norsk utleieskatt. Andre lokale skatter og avgifter kan også forekomme, herunder dokumentavgift.

Bruk av investeringsselskap

Fritidseiendom som du skal benytte privat, bør eies av deg privat. Ved kjøp av eiendom til privat bruk gjennom et aksjeselskap risikerer du uttaks- og utbyttebeskatning og du vil heller ikke kunne nyte godt av fritaket for norsk skatt ved salg. Står eiendommen til din frie disposisjon, skal det normalt betales helårs markedsleie uavhengig av faktisk bruk. Utleieinntekt er skattepliktig for selskapet i begge land.

Kreditfradrag for spansk skatt

Du kan kreve kreditfradrag for spansk inntekts- og formuesskatt i norsk skatt. Kreditfradraget kan ikke overstige den norske skatten.  

Oppsummering

Beskatning på tvers av landegrenser er komplekst, under stadig endring og følger to lands regelsett. Vi anbefaler derfor at du søker bistand fra spansk advokat i forbindelse med kjøp/eie av eiendom i Spania . Har du spørsmål, ta gjerne kontakt med din rådgiver i banken.

Faktaarket er utarbeidet av Skatteadvokatene i Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.

Last ned PDF versjon

Bli Private Banking kunde i Danske Bank