Gaver og støtte til bolig

Á jour oktober 2020

Vi opplever at mange av våre kunder ønsker å hjelpe sine barn og barnebarn økonomisk, og etter at arveavgiften er fjernet er dette ytterligere aktualisert.

For eksempel kan du gi rene pengegaver, ettergi gjeld og overføre formuesgoder som aksjer, bolig og fritidseiendom uten arveavgift. Det kan likevel være flere andre forhold som du bør vurdere i forkant av en slik transaksjon. Blant annet hvordan gaven påvirker formuessituasjonen, samt muligheten for å motta stipend fra Lånekassen.

Arveavgiften er fjernet

Det kan imidlertid ikke utelukkes at arveavgiften kan bli gjeninnført en gang i fremtiden. Vi erfarer derfor at mange ønsker å overføre verdier mens dette kan gjøres uten å utløse arveavgift.

Ved fjerning av arveavgiften ble skattemessig kontinuitet innført som hovedregel for arv- og gaveoverføringer. Dette innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters historiske inngangsverdi og andre skatteposisjoner på det som overføres. Dette betyr at verdistigning i tidligere eiers eiertid eventuelt skattlegges hos mottaker ved senere salg.

For bolig og fritidseiendom som giver/arvelater kan selge skattefritt, gjelder det et unntak da inngangsverdien for mottaker settes til markedsverdien på gavetidspunktet.

Støtte til bolig

Dersom det er aktuelt å gi støtte til barn som skal inn på eiendomsmarkedet, må man først ta stilling til om leiligheten skal stå i barnets eller foreldrenes navn. Spørsmålet avhenger blant annet av om boligen er ment som pensjonssparing for foreldrene og skal eies av dem, eller om den skal eies av barnet selv (mens dette kan gjøres uten arveavgift).

Leiligheten står i foreldrenes navn

Dersom leiligheten eies av foreldrene og barnet skal bo der vederlagsfritt, vil dette utløse fordelsbeskatning for barnet tilsvarende markedsleie. Dekker derimot barnet selv fellesutgifter og andre driftskostnader, forhindrer «nærståenderegelen» fordelsbeskatning selv om barnets kostnader er under markedsleie.

For at barnet skal kunne dekke disse kostnadene, kan eksempelvis barnet fremleie inntil 50 % av leiligheten til en venn eller kjæreste og motta skattefrie leieinntekter. En slik ordning fremstår som en gunstig løsning selv om det ikke opparbeides skattefri botid. Foreldrene må som eiere medta formuesverdien på leiligheten i sin skattemelding, som utgjør 90 % av en beregnet markedsverdi.

Det er ikke mulig å oppnå skattefritt salg så lenge leiligheten eies av foreldrene og brukes av barnet.

Leiligheten står i barnets navn

Ved kjøp av leilighet som barnet skal eie, kan foreldre om ønskelig gi økonomisk støtte i form av kontanter eller ved å yte lån til barnet. Slikt lån kan være rentefritt. Avtales det derimot renter på lånet, er rentene skattepliktig for foreldrene og fradragsberettiget hos barnet.

Skal barnet finansiere leiligheten med lån fra banken, og fradrag for gjeldsrenter gir negativ alminnelig inntekt, f. eks. fordi barnet er i en studiesituasjon, kan dette underskuddet fremføres mot senere års inntekter. Er det foreldrene som betaler renter og avdrag i en periode, bør det av praktiske grunner vurderes hvorvidt de i stedet skal være hovedlåntakere slik at banken skatterapporterer lånet på dem.

Er det foreldrenes utleieleilighet barnet skal bli eier av, kan denne overføres som ren gave eller mot fullt eller delvis vederlag. For sistnevnte kan det gis selgerkreditt (lån). Har barna BSU, kan oppsparte BSU-midler benyttes både som vederlag og en senere nedbetaling av selgerkreditt.

Hvis vederlaget er høyere enn inngangsverdi, utløser dette gevinstbeskatning for foreldrene. Gis leiligheten som gave, kan den gis barnets særeie. Det er en fordel at eierskifte tinglyses, men dette er ikke pålagt. Tinglysing av eierskifte medfører dokumentavgift på 2,5 % som beregnes av markedsverdi, selv om boligen er overført som gave eller solgt til underpris.

Hvis barnet eier og benytter leiligheten som egen bolig, utgjør formuesverdi 25 % av en beregnet markedsverdi (maks. 30 % av dokumentert verdi). Ved salg kan eventuell gevinst realiseres skattefritt under forutsetning av at barnet selv eier og har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste år før salget avtales.

Forholdet til Lånekassen

Dersom man ved utgangen av inntektsåret har en relativt høy skattemessig nettoformue eller nettoinntekt, vil dette redusere mulighetene til å få lån omgjort til stipend. Foruten lønnsinntekt, medregnes alle kapitalinntekter som renter, utbytte m.m.

For å få maksimalt stipend i året 2020 må studenten ikke ha person- og kapitalinntekt over kr 188 509 eller en skattemessig nettoformue på over kr 428 861.

Renteinntekter fra BSU holdes utenfor. På formuessiden er det skattemessige verdier slik de fremkommer i skattemeldingen som medregnes – ikke virkelige verdier.

Gavebrev

Siden skattemessig kontinuitet er innført som hovedregel, er det viktig at giver i gavebrev gir nærmere informasjon om egen inngangsverdi (historisk kostpris/ arveavgiftsgrunnlag og eventuelle påkostninger på eiendom).

Boligsparing for ungdom (BSU)

Det maksimale årlige sparebeløp er kr 25 000. Det gis fradrag i skatt med 20 % av innbetalt sparebeløp (inntil kr 5 000). Maksimalt samlet sparebeløp er kr 300 000. Det kan være fristende å gi midler til BSU sparing i gave, men det er viktig å være klar over at mottaker ikke nyttiggjør seg skattefradraget fullt ut før man har lønnsinntekt på ca. kr 75 000 i året.

Dersom du ønsker å diskutere dette nærmere med din rådgiver i banken, er det bare å ta kontakt.

Faktaarket er utarbeidet av Skatteadvokatene i Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.

Last ned PDF versjon

Bli Private Banking kunde i Danske Bank