Á jour januar 2023

Dagens boligpriser gjør at mange unge sliter med å kjøpe sin første bolig. Noen er imidlertid så heldige at de har foreldre og besteforeldre som ønsker å hjelpe til med å realisere denne drømmen.

Med tanke på debatten om gjeninnføring av arveskatt, er det også vår erfaring at det er mange som ønsker å overføre verdier til barn og barnebarn mens dette kan gjøres uten å utløse arveskatt.

Det er mange måter å hjelpe barna økonomisk på; du kan f.eks gi rene pengegaver, ettergi gjeld eller overføre en utleieleilighet du allerede har. Et annet alternativ er å la barna bo til en rimelig pris i en leilighet du selv eier. Sistnevnte innebærer ikke en gaveoverføring i forkant av en eventuell gjeninnføring av arveskatt. Denne løsningen er likevel fin for mange ved at barnet lettere kan spare opp egen egenkapital ved å bo billig, samtidig som leiligheten beholdes av foreldrene som deres «pensjonsinvestering».

Sett med skattemessige «briller» er det optimalt at barnet eier leiligheten. Dette gir størst formuesrabatt, barnet kan ha skattefrie leieinntekter ved utleie av f.eks. ett rom i leiligheten, og leiligheten kan selges skattefritt i fremtiden.

Leiligheten står i foreldrenes navn

Dersom leiligheten eies av foreldrene og barnet skal bo der vederlagsfritt, vil dette utløse fordelsbeskatning for barnet tilsvarende markedsleie. Dekker derimot barnet selv fellesutgifter og andre driftskostnader, forhindrer «nærståenderegelen» fordelsbeskatning selv om barnets kostnader er under markedsleie.

For at barnet skal kunne dekke disse kostnadene, kan eksempelvis barnet fremleie inntil 50 % av leiligheten til en venn eller kjæreste og motta skattefrie leieinntekter. En slik ordning fremstår som en gunstig løsning selv om det ikke opparbeides skattefri botid. Foreldrene må som eiere medta formuesverdien på leiligheten i sin skattemelding, som utgjør 100 % (95 % for inntektsåret 2022) av en beregnet markedsverdi.

Det er ikke mulig å oppnå skattefritt salg så lenge leiligheten eies av foreldrene og brukes av barnet.

Leiligheten står i barnets navn

Ved kjøp av leilighet som barnet skal eie, kan foreldre om ønskelig gi økonomisk støtte i form av kontanter eller ved å yte lån til barnet. Slikt lån kan være rentefritt. Avtales det derimot renter på lånet, er rentene skattepliktig for foreldrene og fradragsberettiget hos barnet.

Skal barnet finansiere leiligheten med lån fra banken, og fradrag for gjeldsrenter gir negativ alminnelig inntekt, f. eks. fordi barnet er i en studiesituasjon, kan dette underskuddet fremføres mot senere års inntekter. Er det foreldrene som betaler renter og avdrag i en periode, bør det av praktiske grunner vurderes hvorvidt de i stedet skal være hovedlåntakere slik at banken skatterapporterer lånet på dem.

Er det foreldrenes utleieleilighet barnet skal bli eier av, kan denne overføres som ren gave eller mot fullt eller delvis vederlag. For sistnevnte kan det gis selgerkreditt (lån). Har barna BSU, kan oppsparte BSU-midler benyttes både som vederlag og en senere nedbetaling av selgerkreditt.

Hvis vederlaget er høyere enn inngangsverdi, utløser dette gevinstbeskatning for foreldrene. Gis leiligheten som gave, kan den gis som barnets særeie. Vi anbefaler at eierskifte tinglyses, men dette er ikke pålagt. Tinglysing av eierskifte medfører dokumentavgift på 2,5 % som beregnes av markedsverdi, selv om boligen er overført som gave eller solgt til underpris.

Hvis barnet eier og benytter leiligheten som egen bolig, utgjør formuesverdi 25 % av en beregnet markedsverdi. For boliger verdt mer enn 10 millioner kr. er formuesverdien 70 % av den delen som overstiger 10 millioner kr. (50 % for inntektsåret 2022). Ved salg kan eventuell gevinst realiseres skattefritt under forutsetning av at barnet selv eier og har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste år før salget avtales.

Stipend fra Lånekassen

Dersom man ved utgangen av inntektsåret har en relativt høy skattemessig nettoformue eller nettoinntekt, vil dette redusere mulighetene til å få lån omgjort til stipend. Foruten lønnsinntekt, medregnes alle kapitalinntekter som renter, utbytte m.m.

For å få maksimalt stipend i året 2022 må studenten ikke ha person- og kapitalinntekt over kr 199 591 eller en skattemessig nettoformue på over kr 454 075.

Renteinntekter fra BSU holdes utenfor. På formuessiden er det skattemessige verdier slik de fremkommer i skattemeldingen som medregnes – ikke virkelige verdier.

Gavebrev

Dersom leiligheten skal stå i barnets navn, anbefales det at det utarbeides et gavebrev hvor det fremkommer dato for overføring av gave og at leiligheten skal være barnets særeie. Det kan også være fornuftig å opplyse om gavens verdi dersom det er søsken som får større gaver på ulike tidspunkt. Dersom gaven skal avkortes i fremtidig arv, må dette settes som en betingelse på gavetidspunktet. Dette bør da også inntas i gavebrevet.

Dersom man ønsker å gi en utleieleilighet til barnet er det også viktig å huske på at barnet overtar givers skattemessige inngangsverdi (skattemessig kontinuitet). Dette betyr at verdistigning i tidligere eiers eiertid skattlegges hos mottaker ved et senere salg.

Les mer om gavebrev og last ned mal

Innholdet er utarbeidet av skatteadvokater for Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.