En overdragelse av verdier til neste generasjon kan gis som gave eller som forskudd på arv. Sistnevnte alternativ innebærer at verdiene en arving mottar skal avkortes i det fremtidige endelige arveoppgjøret. Dersom overføringen skal være forskudd på arv, må dette settes som betingelse på tidspunktet for overdragelse. Betingelsen bør gjøres skriftlig og gjøres kjent for de andre livsarvingene.

Det er også fornuftig å regulere hvorvidt verdiene skal oppjusteres når de andre arvingene skal kompenseres ved et senere arveoppgjør. Hvis ikke annet avtales, settes avkortingsbeløpet lik verdien krone for krone per tidspunktet for overdragelsen. Dette kan oppleves urettferdig for de andre arvingene – spesielt dersom det er overdratt fast eiendom eller annet som normalt stiger i verdi. En regulering om oppjustering kan f.eks. være at beløpet skal oppjusteres i henhold til endring i konsumprisindeksen, eller at det er markedspris på skiftetidspunktet som skal legges til grunn.

En overdragelse av verdier, uansett gave eller arveforskudd, bør alltid dokumenteres i skriftlig gavebrev. Dette sikrer at overdragelsen generelt sett er dokumentert og at eventuelle vilkår eller betingelser er tydelige og akseptert av mottaker.

Det bør fremgå tydelig hvorvidt gaven skal anses som forskudd på arv og hvordan verdiene skal fastsettes ved et senere arveoppgjør. I tillegg anbefaler vi at det i gavebrev reguleres at gaven skal være mottakers særeie dersom dette er aktuelt. Det er for øvrig ingen formalkrav til utformingen av gavebrev.

Se vår mal for gavebrev her

I prinsippet kan alle typer eiendeler overføres i forbindelse med et delvis generasjonsskifte, men enkelt eiendeler er mer egnet enn andre. Som nevnt må giver være villig til å gi fra seg eierrådigheten over de eiendeler som overføres slik at overdragelsen ikke bare blir en papirøvelse. Hva som kreves for at de vesentligste eierbeføyelsene eller eierrådigheter er overført, avhenger av hva slags eiendeler det er snakk om.

For fast eiendom er det for eksempel naturlig å se på om den faktiske bruken av eiendommen er overtatt av mottaker og ikke bare hjemmelen. En overføring av huset eller leiligheten man bor i og skal fortsette å bo i er derfor ikke spesielt godt egnet, selv om det i teorien er mulig.

Foruten ovennevnte er det også ofte skattemessig gunstig å avvente overføring av egen bolig:

• Eier og bruker av egen bolig kan selge boligen skattefritt dersom kravene til bo- og eiertid er oppfylt (du må ha eid boligen minst ett år og bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget). Fordi eier kunne solgt boligen skattefritt og overført disse skattefritt til sine arvinger, har vi regler som gir arvinger av fast eiendom rett til å oppregulere inngangsverdien til «antatt salgsverdi» på boligen ved arv. Resultatet blir at arvet bolig som selges kort tid etter arvefallet, kan selges skattefritt. I mange tilfeller vil barna også kunne få fradrag for omkostningene de har hatt i forbindelse med salget (f.eks. meglerhonorar).
  Dersom barna mottar boligen som foreldrene bor i som gave/forskudd på arv, vil barnas inngangsverdi være lik markedsverdi på gavetidspunktet. Ved et senere salg vil eventuell gevinst bli fullt ut skattepliktig, med mindre barna selv flytter inn i boligen for å oppfylle kravene til bo- og eiertid.
• Primærbolig har vesentlig lavere formuesskattegrunnlag enn sekundærbolig som følge av en betydelig verdsettelsesrabatt for primærboliger. Gis boligen til barna uten at de flytter inn, endrer boligen skattemessig karakter fra primærbolig til sekundærbolig, og dermed øker verdsettelsen for formuesskatteformål fra 25 % som primærbolig for eier (for bolig opp til mNOK 10) til 100 % som sekundærbolig for gavemottaker.

Har man hytte som er tenkt å gå i arv til barna, er det gode grunner til å vurdere om den bør overføres før en eventuell arveskatt innføres. Som giver kan du beholde en bruksrett, men denne bør ikke være så omfattende at overføringen ikke anses som reell (mottaker må kunne disponere hytta som eier). I tillegg bør barna dekke løpende kostnader til drift og vedlikehold og stå for beslutninger rundt oppgraderinger ol.

Som for primærbolig har vi i dag gunstige regler for gevinst ved salg av fritidseiendom dersom vilkårene til bruks- og eiertid er oppfylt. Dersom giver kunne solgt hytta skattefritt, skal mottakers inngangsverdi settes til «antatt salgsverdi» på arve-/gavetidspunktet. Det er derfor lurt å innhente dokumentasjon på «antatt salgsverdi» når gaven gis, dvs. markedsverdien på overføringstidspunktet. Normalt vil en meglervurdering være tilstrekkelig. I skattemeldingen for inntektsåret du overtar eiendommen må du oppgi inngangsverdien i forbindelse med registrering av formuesverdien på eiendommen. Du trenger ikke legge ved selve dokumentasjonen, men den må være tilgjengelig på forespørsel fra Skatteetaten.

Dersom mottaker senere selger fritidsboligen, vil bare verdistigningen i egen eiertid beskattes (med mindre vilkårene for skattefritt salg er oppfylt av ny eier).

Dersom eiendom gis til flere mottakere i sameie, bør det vurderes å opprette en sameieavtale for å sikre et godt eierskap og samarbeid mellom mottakerne, særlig knyttet til fordeling av brukstid, vedlikeholdskostnader, forkjøpsrett og salg. En slik avtale kan sikre et godt utgangspunkt for familiens eierskap og forhindre framtidige konflikter.

Les mer om skatt på fast eiendom

Overføring av fast eiendom utløser som hovedregel plikt til å betale dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien på eiendommen. Ved overføring av fast eiendom i forbindelse med dødsfall gis det imidlertid dokumentavgiftsfritak for lovbestemte arvinger (arvingens ideelle andel). Det gis ikke fritak for dokumentavgift der eiendommen overføres som gave/forskudd på arv.

Det er imidlertid frivillig å tinglyse et eierskifte. Dersom du ønsker å utsette tinglysingen til senere, bør man vurdere å benytte seg av en urådighetserklæring eller annen type sikringsdokument. En urådighetserklæring vil hindre den formelle hjemmelshaver i å foreta rettslige disposisjoner som salg og pantsettelse uten etter rettighetshavers samtykke, som i slikt tilfelle er gavemottaker. En urådighetserklæring er imidlertid neppe til hinder for at hjemmelshavers kreditorer kan søke dekning i eiendommen. Hvorvidt dette er en tilfredsstillende løsning, bør derfor vurderes særskilt i den enkelte situasjon.

Videre er det fornuftig å merke seg at dokumentavgift beregnes basert på markedsverdien av eiendommen på tinglysningstidspunktet. Dersom du forventer verdistigning i tiden fremover, kan det være fornuftig å tinglyse overdragelsen på overføringstidspunktet.

Også givers eventuelle bruksrett kan og bør tinglyses for å forhindre at retten tapes (ekstingveres) til en framtidig godtroende erverver av eiendommen eller en kreditor. Merk også at selv om en bo- og bruksrett reduserer markedsverdien av en eiendom, skal dokumentavgiften beregnes ut fra verdien på eiendommen uten fradrag for heftelser.