Á jour februar 2023

Egen bolig og fritidseiendom som eies privat favoriseres skattemessig. Ved formuesfastsettelse gis det svært gunstige verdsettelsesrabatter på slike eiendommer, samt at leieinntekter og gevinst ved salg kan være skattefri.

For utleiebolig (sekundærbolig) har skattesatsen på utleie og gevinst blitt redusert de siste årene, men på den andre siden har grunnlaget for formuesverdsettelsen økt vesentlig. I tillegg er det innført reduksjon av gjeldsfradraget.

Formuesskatt

Ved formuesfastsettelsen av egen bolig og fritidseiendom er verdsettelsesreglene fortsatt gunstigere sammenlignet med andre investeringer. For egen bolig settes formuesverdi i utgangspunktet til 25 % av beregnet markedsverdi (alternativt av dokumentert verdi) opp til 10 MNOK. For dyre boliger økes verdsettelsesgrunnlaget til 70 % på den delen av verdien som overstiger 10 MNOK. For fritidseiendom er verdsettelsesgrunnlaget 30 % av eiendommens markedsverdi ved første gangs verdsetting (eventuelt 30 % av byggekostnader, inkl. tomt). Ved senere år skal formuesverdien videreføres, men med en eventuell fastsatt oppjustering. Har du kjøpt en fritidseiendom i løpet av året, videreføres tidligere eiers formuesverdi, eventuelt oppjustert med en fastsatt prosentsats.

Formuesverdien på utleiebolig utgjør i 2023 100 % av beregnet markedsverdi (alternativt av dokumentert verdi), mens næringseiendom eid privat skal utgjøre 80 % av beregnet markedsverdi (alternativt av dokumentert verdi).

Det gjøres en reduksjon i gjeldsfradraget for en forholdsmessig andel som knytter seg til utleiebolig, næringseiendom og arbeidende kapital (AS, aksjefond, m.m.). Reduksjonen i gjeldsfradraget øker nettoformuen din, og dermed formuesskattegrunnlaget. Dette gjelder ikke egen bolig og fritidseiendom. Fradraget for gjeldsrenter vil heller ikke bli påvirket av dette.

Merk også at omtrent 2/3 av kommunene har eiendomsskatt på bolig og/eller fritidseiendom.

Utleie og salg av fast eiendom

Leieinntekter ved utleie av fast eiendom er i utgangspunktet skattepliktig, med unntak for begrenset utleie av egen bolig eller fritidsbolig. Skattesatsen avhenger av om utleien anses gjort i næring eller ikke. Tilsvarende er gevinst ved salg i utgangspunktet skattepliktig, men her er det også gitt viktige unntak for bolig og fritidseiendommer.

Egen bolig

Ved å leie ut deler av boligen du selv eier og bor i, har du store muligheter for skattefrie leieinntekter. Skattefritak gis når du benytter minst halve boligen selv regnet etter utleieverdi. I andre tilfeller skal nettoinntekt skattlegges med 22 %. Egne regler er innført for utleieforhold som varer sammenhengende under 30 dager.

Boligen kan selges skattefritt dersom du har benyttet boligen som egen bolig i minst ett av de to siste eierårene. Det er viktig å merke seg at allerede i det avtale om salg blir gjort, avbrytes botiden i denne forbindelse.

Tap ved salg av boligen er ikke fradragsberettiget om vilkårene for eier- og botid er oppfylt.

Egen fritidseiendom

Leier du ut din egen fritidseiendom, er kr 10 000 i leieinntekter i året skattefri. For leieinntekter utover dette skal 85 % av leien skattlegges med 22 %. Gevinst ved salg av fritidseiendom er ikke skattepliktig dersom du har eid og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år.

Kapital- eller næringsinntekt?

Hvorvidt utleien skal anses som kapitalinntekt (22 % skatt) eller næringsvirksomhet (opptil 50,6 % skatt), vil avhenge av omfanget av aktiviteten som knytter seg til utleien. Det finnes her en tommelfingerregel for når utleien skal anses som næring:

- Utleie av 5 eller flere boenheter til bolig eller fritidsformål, eller

- Lokaler til forretningsformål som overstiger 500 kvm

Aktivitetens omfang må likevel vurderes konkret. Driver du korttidsutleie (Airbnb e.l.) vil grensen være lavere enn 5 boenheter.

Aktivitetens omfang skal vurderes separat for ektefeller, som dermed kan eie og drifte inntil fire boenheter eller 500 kvm næringslokale hver uten at utleien ansees som næring.

En optimal skattetilpasning kan være å eie inntil fire boenheter/-500 kvm næringslokale privat, og ytterligere utleieobjekter i et AS.

Eiendom i eget AS

Innføringen av fritaksmetoden har medført at svært mange bygårder og større forretningseiendommer ofte selges via et aksjeselskap. Med tanke på et fremtidig salg, bør du derfor vurdere å eie aksjene gjennom et eget investeringsselskap. Fordelen for kjøper er at man slipper dokumentavgift, ulempen er at selskapets avskrivningsgrunnlag og annen historikk videreføres fullt ut.

Vær oppmerksom på at dersom et selskap har så høy gjeld at samlet formue er negativ, er dette en posisjon du som aksjonær ikke kan utnytte ved egen skattefastsetting. Det har altså betydning også for formuesskatten hvordan kjøpet finansieres og hvor eventuell gjeld plasseres.

Eiendommer i utlandet

Har du eiendom i utlandet, vil du få et skatteforhold både til Norge og landet hvor eiendommen ligger. Det oppstår da normalt en dobbeltbeskatning som løses gjennom skatteavtalen mellom Norge og det andre landet. Norge har inngått flest kreditavtaler. Dette innebærer at utenlandsk leieinntekt, salgsgevinst og formue er skattepliktig i Norge, men dobbeltbeskatning forhindres ved at det gis fradrag for skatt betalt i utlandet. Kreditfradrag kreves i skattemeldingen din det enkelte år. Norge har inngått kreditavtale blant annet med Spania, Frankrike og de nordiske land.

Vi har også inngått unntaksavtale med enkelte land, blant annet Italia og Kroatia. Etter unntaksavtalene er utenlandsk leieinntekt, salgsgevinst og formue knyttet til eiendommen unntatt beskatning i Norge. For eiendom utenfor EØS vil eventuelle gjeldsfradrag og gjeldsrenter automatisk bli avkortet (ikke komme til fradrag) i Norge.

Les mer om skatt på fritidsbolig i utlandet

Arv og gave

Da arveavgiften falt bort, ble det innført skattemessig kontinuitet som et generelt prinsipp på overføringer. Dette innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters skattemessige stilling knyttet til de overførte formuesgodene, herunder inngangsverdi, avskrivningsgrunnlag og andre skatteposisjoner.

Det gjelder et unntak for bolig og fritidsbolig der arvelater/giver kunne solgt skattefritt. Mottakers inngangsverdi settes her til markedsverdi på dødsfall-/ gavetidspunktet. Selges eiendommen kort tid etter dødsfallet eller gaveoverføringen, vil det normalt ikke være noe økning i markedsverdi og dermed ingen skattepliktig gevinst. Husk likevel å kreve fradrag for meglerkostnader.

Oppsummering

Reglene om beskatning av fast eiendom er kompliserte og under stadig endring. Har du spørsmål, ta gjerne kontakt med din rådgiver i banken.

Innholdet er utarbeidet av skatteadvokater for Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.