Skatt på fast eiendom

Á jour oktober 2020

Egen bolig og fritidseiendom som eies privat favoriseres skattemessig. Ved formuesfastsettelse gis det svært gunstige verdsettelsesrabatter på slike eiendommer, samt at leieinntekter og gevinst ved salg kan være skattefri.

For utleiebolig (sekundærbolig) har skattesatsen på utleie og gevinst blitt redusert de siste årene, men på den andre siden har grunnlaget for formuesverdsettelsen økt vesentlig. I tillegg er det innført reduksjon av gjeldsfradraget.

Formuesskatt

Ved formuesfastsettelsen av egen bolig og fritidseiendom er verdsettelsesreglene fortsatt gunstigere sammenlignet med andre investeringer. Formuesverdi for disse er normalt hhv 25 % og 30 % av virkelig verdi.

Formuesverdien på utleiebolig skal utgjøre 90% av virkelig verdi maks 100 % av dokumentert verdi, mens næringseiendom eid privat skal utgjøre 75% av en beregnet utleieverdi maks 90 % av dokumentert verdi.

Det gjøres en reduksjon i gjeldsfradraget for en forholdsmessig andel som knytter seg til utleiebolig, næringseiendom og arbeidende kapital (AS m.m.). Reduksjonen i gjeldsfradraget øker nettoformuen din, og dermed formuesskattegrunnlaget. Dette gjelder ikke egen bolig og fritidseiendom. Fradraget for gjeldsrenter vil heller ikke bli påvirket av dette.

Merk også at over 2/3 av kommunene har innført eiendomsskatt på bolig og/eller fritidseiendom.

Utleie og salg av fast eiendom

Leieinntekter ved utleie av fast eiendom er i utgangspunktet skattepliktig, med unntak for begrenset utleie av egen bolig eller fritidsbolig. Skattesatsen avhenger av om utleien anses gjort i næring eller ikke. Tilsvarende er gevinst ved salg i utgangspunktet skattepliktig, men her er det også gitt viktige unntak for bolig og fritidseiendommer.

Egen bolig

Ved å leie ut deler av boligen du selv eier og bor i, har du store muligheter for skattefrie leieinntekter. Skattefritak gis når du benytter minst halve boligen selv regnet etter utleieverdi. I andre tilfeller skal nettoinntekt skattlegges med 22%. Egne regler er innført for utleieforhold som varer sammenhengende under 30 dager.

Boligen kan selges skattefritt dersom du har benyttet boligen som egen bolig i minst ett av de to siste eierårene. Det er viktig å merke seg at allerede i det avtale om salg blir gjort, avbrytes botiden i denne forbindelse.

Tap ved salg av boligen er ikke fradragsberettiget om vilkårene for eier- og botid er oppfylt.

Egen fritidseiendom

Leier du ut din egen fritidseiendom, er kr 10 000 i leieinntekter i året skattefri. For leieinntekter utover dette skal 85 % av leien skattlegges med 22 %. Gevinst ved salg av fritidseiendom er ikke skattepliktig dersom du har eid og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år.

Kapital- eller næringsinntekt?

Hvorvidt utleien skal anses som kapitalinntekt (22 % skatt) eller næringsvirksomhet (inntil 49,6 % skatt), vil avhenge av omfanget av aktiviteten som knytter seg til utleien. Det finnes her en tommelfingerregel for når utleien skal anses som næring:

- Utleie av 5 eller flere boenheter til bolig eller fritidsformål, eller

- Lokaler til forretningsformål som overstiger 500 kvm

Aktivitetens omfang må likevel vurderes konkret. Driver du kortidsutleie (Airbnb e.l.) vil grensen være lavere enn 5 boenheter.

Aktivitetens omfang skal vurderes separat for ektefeller, som dermed kan eie og drifte inntil fire boenheter eller 500 kvm næringslokale hver uten at utleien ansees som næring.

En optimal skattetilpasning kan være å eie inntil fire boenheter/ 500 kvm næringslokale privat, og ytterligere utleieobjekter i et AS.

Eiendom i eget AS

Innføringen av fritaksmetoden har medført at svært mange bygårder og større forretningseiendommer ofte selges via et aksjeselskap. Med tanke på et fremtidig salg, bør du derfor vurdere å eie aksjene gjennom et eget investeringsselskap. Fordelen for kjøper er at man slipper dokumentavgift, ulempen er at selskapets avskrivningsgrunnlag og annen historikk videreføres fullt ut.

Vær oppmerksom på at dersom et selskap har så høy gjeld at samlet formue er negativ, er dette en posisjon du som aksjonær ikke kan utnytte ved egen skattefastsetting. Det har altså betydning også for formuesskatten hvordan kjøpet finansieres og hvor eventuell gjeld plasseres.

Eiendommer i utlandet

Har du eiendom i utlandet, vil du få et skatteforhold både til Norge og landet hvor eiendommen ligger. Det oppstår da normalt en dobbeltbeskatning som løses gjennom skatteavtalen mellom Norge og det andre landet. Norge har inngått flest kreditavtaler. Dette innebærer at utenlandsk leieinntekt, salgsgevinst og formue er skattepliktig i Norge, men dobbeltbeskatning forhindres ved at det gis fradrag for skatt betalt i utlandet. Kreditfradrag kreves i skattemeldingen din det enkelte år. Norge har inngått kreditavtale blant annet med Spania, Frankrike og de nordiske land.

Les mer om skatt på fritidseiendom i Spania

Les mer om skatt på fritidseiendom i Frankrike

Vi har også unntaksavtaler med flere land, blant annet Italia og Kroatia. Etter unntaksavtalene er utenlandsk leieinntekt, salgsgevinst og formue knyttet til eiendommen unntatt beskatning i Norge. For eiendom utenfor EØS vil gjeldsfradrag og gjeldsrenter automatisk bli avkortet i Norge.

Arv og gave

Da arveavgiften falt bort, ble det innført skattemessig kontinuitet som et generelt prinsipp på overføringer. Dette innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters skattemessige stilling knyttet til de overførte formuesgodene, herunder inngangsverdi, avskrivningsgrunnlag og andre skatteposisjoner.

Det gjelder et unntak for bolig og fritidsbolig der arvelater/giver kunne solgt skattefritt. Mottakers inngangsverdi settes her til markedsverdi på dødsfall-/ gavetidspunktet. Selger mottaker eiendommen kort tid etter dødsfallet eller mottak av gave, vil det normalt ikke være noe økning i markedsverdi og dermed ingen skattepliktig gevinst. Husk likevel å kreve fradrag for meglerkostnader.

Oppsummering

Reglene om beskatning av fast eiendom er kompliserte og under stadig endring. Har du spørsmål, ta gjerne kontakt med din rådgiver i banken.

 

Faktaarket er utarbeidet av Skatteadvokatene i Danske Bank og er kun ment som generell informasjon, er ikke uttømmende og erstatter ikke individuell rådgivning. Vi anbefaler at du vurderer konkrete spørsmål i samråd med ekstern advokat eller rådgiver.

Last ned PDF versjon

Bli Private Banking kunde i Danske Bank